OSB NEDİR?
Organize Sanayi Bölgeleri;
Sanayinin uygun görülen alanlarda planlı bir şekilde yapılanmasını sağlamak,
Çarpık sanayileşmenin ve düzensiz, plansız sanayileşmenin yaratacağı çevre sorunlarının önlemek,
Kaynakların verimli kullanımını sağlamak,
Şehirleşmeyi düzenlemek ve yönlendirmek,
Seçimi yapılmış sanayi türlerinin belirli bir planlama kapsamında yerleştirilmesi ve geliştirilmesini sağlamak,
Sanayi tesislerini, düzenli bir altyapı üzerinde planlı bir şekilde inşa etmek,
Sanayinin teknolojik gelişimini sağlamak için uygun ortamı hazırlamak,
Amacıyla;
Belirlenmiş bir bölgenin sanayi için tahsis edilmesiyle oluşturulan ve OSB Yasası ile ilgili kanun hükümlerine göre işletilen mal ve hizmet üretim bölgeleridir.
OSB YASASI
OSB’ler; 12 / 04 / 2000 tarihinde çıkan ve 24 021 Sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 4562 Sayılı ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİ KANUNU ve bu kanuna göre hazırlanan ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİ UYGULAMA YÖNETMELİĞİ’ne göre kurulur ve yönetilir.
OSB’LERİN NİTELİĞİ
OSB Yasasının 5. maddesine göre OSB’ler “kamu yararı gerekçesiyle adına kumalaştırma yapılabilen veya yaptırılabilen bir özel hukuk tüzel kişiliğidir” diye tanımlanıyor.
OSB’NİN ORGANLARI
OSB’lerin yönetim organları yasanın 6. maddesinde şu şekilde sıralanmaktadır.
- a) Müteşebbis heyet (işletme aşamasında genel kurul),
- b) Yönetim kurulu,
- c) Denetim kurulu,
- d) Bölge müdürlüğü.
OSB’LERDE YER SEÇİMİ
(OSB Yasası, 4. Madde) : “OSB’lerde yer seçimleri, Bakanlığın koordinatörlüğünde, ilgili kurum ve kuruluşların temsilcilerinin katılımıyla oluşan Yer Seçimi Komisyonu’nun yerinde yaptığı inceleme sonucunda, varsa 1 / 25 000 ölçekli Çevre Düzeni Planı kararları dikkate alınarak oybirliği ile yapılır ve OSB alanı ilan edilir”.
OSB’lerin mülkiyet sınırları içinde Sağlık Bakanlığınca öngörülen sağlık koruma bandı bırakılması zorunludur.
OSB’lerde “yer seçiminin kesinleşmesinden sonra OSB sınırları dışında kalan alanların planlanması Bayındırlık ve İskan Bakanlığı veya ilgili belediye tarafından en geç bir yıl içinde yapılır. Bununla ilgili usul ve esaslar Bakanlık ve Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca müştereken belirlenir”.
“OSB sınırları içerisinde yapılacak imar ve parselasyon planları ve değişiklikleri, OSB tarafından yönetmeliğe uygun olarak hazırlanır ve Bakanlığın onayına sunularak, İl İdare Kurulu kararı ile yürürlüğe girer. Onaylı OSB imar planları ilgili kurumlara bilgi için gönderilir”.
OSB Yasasına eklenen bir fıkra gereğince OSB’lerde (Ek fıkra: 23/10/2008-5807 S.K./2.mad) Ortak yerlerden sayılan zorunlu idari, sosyal ve teknik altyapı alanları ile arıtma tesisi alanı ve aktif yeşil alanlar bölge büyüklüğünün % 8 inden az; katılımcı ve/veya kiracı vasfı ile bölge içinde faaliyet gösteren küçük imalat ve tamirat, ticaret, eğitim ve sağlık hizmet alanları ise bölge büyüklüğünün % 10 undan fazla olamaz.
OSB’LERDE YAPILAŞMA VE İŞYERİ AÇMA RUHSATLARI
OSB Yasasının göre; yürürlüğe giren mevzi imar planına göre arazı kullanımı, yapı ve tesislerin projelendirilmesi, inşası ve kullanımıyla ilgili ruhsat ve izinler ile işyeri açma ve çalışma ruhsatları OSB tarafından verilir. Bu konulardaki denetimler de yine OSB yönetimi tarafından yapılır.
OSB’LER İÇİN ARAZİ SAĞLANMASI
OSB’lerin kurulacağı arazilerin Milas’ta olduğu gibi hazine arazisi olması durumunda 23 kamu kuruluşunun onayı alınarak OSB’lere satılabilmektedir. Eğer özel mülkiyetteki arazilerin de OSB arazisine katılması gerekirse rızaen satın alma veya kamulaştırma yoluyla bu araziler OSB’ye kazandırılır. Bu nitelikteki araziler için 2 942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri uygulanır.
OSB’ye arazi sağlanmasında “kamu yararı kararı” alınabilir. Bu karar, OSB müteşebbis heyetinin başvurusu üzerine Bakanlıkça verilir. Arazinin mülkiyetinin edinilmesinde yapılan masraflar ile arazi bedeli ödeme yükümlülüğü OSB tüzel kişiliğine aittir.
OSB’LERİN TÜZEL KİŞİLİK KAZANMASI
Yasanın Değişik fıkrasında belirtildiği şekliyle (23/10/2008-5807 S.K./2.mad) OSB’nin kuruluşu ve tüzel kişilik kazanması şu şekilde olmaktadır; OSB kurulması öngörülen yerde, yani il veya ilçede; varsa sanayi odası, yoksa ticaret ve sanayi odası, o da yoksa ticaret odasından en az biri ile veya talepleri halinde il özel idaresi ya da il, ilçe veya belde belediyesinin, büyükşehirlerde ayrıca büyükşehir belediyesinin temsilcilerince imzalı ve ayrıca valinin olumlu görüşünü içeren kuruluş protokolünün Bakanlıkça onaylanması ve sicile kaydı ile tüzel kişilik kazanır.
OSB’LERİN GELİRLERİ
Yasanın 12. maddesinde açıklandığı şekliyle OSB’lerin gelir kaynakları şöyle sıralanmaktadır:
“a) Müteşebbis heyete katılan kurum ve kuruluşların verdikleri iştirak payları.
- b) Arsa tahsisi yapılan veya satışı yapılan ve OSB‘de faaliyet gösterecek olan ve gösteren katılımcıların ödedikleri aidatlar ile arsa ve alt yapı katılım payları ve hizmet karşılıkları.
- c) OSB alt yapı ve sosyal tesislerinin ihalesi için hazırlanan dosyaların satış bedelleri ile bölge içinde kurulacak olan işletmelerin projelerinin tasdik ve vize bedelleri. d) Yönetim aidatları.
- e) Su, elektrik, doğalgaz, sosyal tesis, arıtma ve benzeri işletme gelirleri ile iştirak gelirleri.
- f) Arsa satışından sağlanan gelirler.
- g) Bağışlar.
- h) Bölge ortak mülklerinin kira ve hizmet gelirleri.
- i) Banka faizleri.
- j) Gecikme cezaları.
- k) İlan ve reklam gelirleri.
- l) Diğer gelirler.
KATILMA PAYLARI
OSB’lerin kuruluş aşamasında, kuruluşuna katılan kurum ve kuruluşlar, Bakanlıkça belirlenecek kuruluş masraflarının karşılanmasını Bakanığa taahhüt ederler. Katılım paylarının ödenme şekli ve koşulları kuruluş protokolünde belirlenir ve bu konudaki
KREDİLER
“OSB‘nin yetkili organları projenin keşif tutarı ve genel idare giderleri ile ilgili olarak, Bakanlıktan kredi talep edebilirler. Bu kredinin miktarı gösterilen teminatlarla sınırlıdır. Krediye ait tip sözleşme Bakanlıkça hazırlanır. Kredinin amacına uygun bir biçimde kullanılmasının denetimi Bakanlık tarafından yapılır. Ayrıca ihtiyaç duyulması halinde başka iç kaynaklardan da kredi kullanılabilir”.
OSB’LERDE ARSA TALEP EDERKEN UYULACAK KURALLAR
OSB Yönetmenliğinin 102 maddesinde “Temel şartlar” başlığı altında arsa taleplerinde uyulması gereken kurallar şöyle sıralanıyor:
- a) Yer seçimi aşamasında getirilen kısıtlamalara uygun talepte bulunulması,
- b) Kuruluş protokolünde belirlenen sektör sınıflamasına uygun tesis olması,
- c) Kullanılacak elektrik, su ve diğer altyapı ihtiyaçlarının OSB’nin sağlayabileceğinden fazla olmaması,
ç) OSB’lerde kurulamayacak tesis tanımlamasının içinde olmaması.
OSB’LERDE ARSA TAHSİSİ, BAŞVURU VE BAŞVURULARIN DEĞERLENDİRİLMESİ
Uygun koşulları taşına kişiler veya kuruluşlar OSB’den arsa talebinde bulunabiliyorlar. Yapılan arsa talep başvurularını ise OSB Yönetmeliğinin 103. maddesinde belirtildiği şekliyle müteşebbis heyet veya genel kurulun belirlediği ilkelere göre yönetim kurulu tarafından değerlendirilerek arsa tahsisleri yapılabiliyor.
OSB’DEN ARSA TALEP EDECEKLER;
- a) Başvuru dilekçesi,
- b) Talep edilen arsa büyüklüğü,
- c) İkametgah belgesi ile varsa ticaret sicil belgesi, Türkiye’de yerleşik olmayan gerçek ya da tüzel kişilerin kendi ülkelerindeki Türkiye Cumhuriyeti temsilciliklerince onaylı benzer belgeleri,
ç) Yapılmak istenen yatırımın üretim akış şeması ve açıklama raporu ile cinsi, üretim miktarı, kullanılacak su miktarı, talep edilecek elektrik enerjisi, atıksu, emisyon, katı ve tehlikeli atık kaynaklarını içerecek bilgiler ile beraber, söz konusu yatırım türkiye’de ilk kez gerçekleştirilecek ise konu ile ilgili literatür bilgiler,
- d) Varsa hedeflenen ithalat ve ihracat tutarları,
- e) Yaratılacak olan istihdam,
- f) Daha önce başka bir yerde aynı yatırımın olup olmadığına ilişkin yazı ve belgeler.
Yönetmeliğe göre, yabancı katılımcıların arsa tahsis taleplerinin Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ve diğer mevzuat hükümleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerekiyor.
OSB’LERDE ARSA SATIŞLARI
OSB’lerdeki arsa satışlarının nasıl yapılacağı, hangi yöntemlerin uygulanacağı Yasanın 15. maddesinde belirtilmiştir.
Buna göre;
“Arsa satışları müteşebbis heyetin belirleyeceği prensipler içerisinde yönetim kurulunun yetki ve sorumluluğu ile gerçekleştirilir ve Bakanlığa bilgi verilir”.
Yasanın değişik bir fıkrasında ise “teminat olarak gösterilen ve satışına karar verilen veya katılımcıların borcundan dolayı icra yoluyla satışına karar verilen taşınmazların durumu açıklanıyor. Bu durumdaki arsalarda OSB arsasının icra yoluyla satışı halinde; Bakanlık ve OSB alacaklarının öncelikle ödenmesi koşulu bulunuyor. Ayraca, OSB’nin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara veya kredi alacaklısı kuruluşa da arsanın satışı yapılabilir.
Burada, arsa tahsislerine ilişkin olarak özellikle belirtilmesi gereken önemli konu ise Yönetmeliğin 18. maddesinde açıklandığı şekliyle şudur:
“Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz. Bu arsalar katılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu husus tapuya şerh edilir”.
Bu konu Yönetmeliğin 109. maddesinde de şöyle vurgulanıyor:
“(1) Katılımcıların satın aldığı parsellerin tapu kayıtlarına geri alım hakkı şerhi konur.
(2) Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz.
(3) Bu arsalar katılımcılar veya mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu husus tapuya şerh edilir. Arsa tahsis ve satışının şirket statüsündeki katılımcılara yapılması halinde, borcu ödenmeden ve tesis üretime geçmeden arsanın satışı ve spekülatif amaçlı işlemlerle mülkiyet hakkının devrini önlemeye yönelik tedbirleri almakta Bakanlık yetkilidir.
YÖNETİM AİDATLARI
Yasanın 16. maddesinde yönetim aidatları ve hizmet karşılıklarının alınmasının açıklanması yapılıyor. Buna göre, yönetim aidatları ve hizmetlerin karşılıkları, müteşebbis heyet tarafından arıtma tesisi işletme masrafları hariç parsel büyüklüğüne göre belirlenir. Arıtma tesisi işletme masraflarına katılım payları ise debi ve kirletme parametreleri esas alınarak yönetim kurulunca tespit edilir. Yönetim kurulunun yıllık bütçesinde belirtilen, bölgenin alt yapı ve müşterek hizmetlerine ait tüm masraflar önceki yıla ait kesin hesap da dikkate alınarak katılımcılar tarafından karşılanır. OSB ortaklarının, belirtilen hizmetlerden yararlanmadıkları gerekçesi ile yönetim aidatlarının ödenmesinden kaçınmaları mümkün görülmüyor..
OSB’LERE TANINAN TEŞVİK DESTEK UNSURLARI
OSB’lere tanınan teşvik ve destek unsurları 6 farklı bölgeye göre belirlenmiş bulunuyor. Buna göre 1. Bölge kapsamına girilen Muğla ve dolayısıyla Milas OSB’de;
Bölgesel teşvik uygulamaları kapsamında yatırıma katkı oranı % 20,
Sigorta Primi İşveren Desteği için süre; 3 yıl,
Büyük ölçekli yatırımlar kapsamında ise yatırıma katkı oranı % 30,
Sigorta Primi İşveren Desteği için süre; 3 yıl olarak belirlenmiş durumda.
OSB tüzel kişiliği ve OSB’lerde yer alan işletmeler, 5 yıl boyunca Emlak Vergisinden muaf tutuluyorlar.
OSB tüzel kişiliği atıksu bedelinden muaf sayılıyor. Merkezi Atıksu Arıtma tesisi işleten bölgelerdeki işletmeler da atıksu bedelinden muaf bulunuyor. Merkezi Atıksu Arıtma tesisi işletmeyen bölgelerdeki işletmeler için ise böyle bir muafiyet tanınmıyor.
OSB tüzel kişiliği Elektrik ve Havagazı Tüketim Vergisinden muaf sayılırken işletmelere ise böyle bir muafiyet tanınmıyor.
OSB tüzel kişiliği arsa ve işyeri dışındaki teslimleri ile bölge dışındaki arsa ve işyeri teslimlerinde KDV‘ye dahil sayılıyor. İşletmeler ise Teşvik Belgesi Kapsamında yapılacak makine ve teçhizat teslimlerinde KDV’den muaf tutuluyor.
Bina İnşaat Harcı ve Yapı Kullanma İzni Harcından ise hem OSB tüzel kişiliği hem de işletmeler muaf sayılıyor.
Kurumlar Vergisinde ise OSB tüzel kişiliği muaf tutulurken işletmelere ise böyle bir muafiyet tanınmıyor. Ancak OSB tüzel kişiliğinin OSB’nin esas faaliyetleri dışındaki faaliyetleri nedeniyle elde edeceği gelirler ise muafiyet kapsamında bulunmuyor.
Çevre Temizlik Vergisi’nden belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bulunan ancak belediyelerin çevre temizlik hizmetlerinden yararlanmayan OSB’lerin tüzel kişiliği muaf sayılıyor. Belediyelerin cevre temizlik hizmetlerinden yararlanmayan OSB’deki işletmeler de yine Çevre Temizlik Vergisi‘nden muaf sayılıyor.
Hem OSB tüzel kişiliği, hem de OSB’deki işletmeler Tevhit ve İfraz İşlem ve Harçlarından muaf tutuluyor.
Yapı Denetim Kuruluşlarına Ödenecek Hizmet Bedelinde ise he OSB tüzel kişiliği ve hem de işletmeler % 75 oranında indirimli uygulamadan yararlanabiliyorlar.
Ayrıca, 25/05/2011 tarih ve 2011/1808 sayılı kararnamenin ekine göre; OSB’lerde yer alan parsellerin, 14/07/2009 tarihli ve 2009/15119 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkındaki Kararların ekinde yer alan Yatırım Teşvik Uygulamalarında Bölgeler gruplandırması çerçevesinde Milas’ın da dahil olduğu 1. Bölgedeki il ve ilçelerden sosyo-ekonomik gelişmişlik endeks değerleri 1 ve altında olan il ve ilçelerde parsel tahsisi % 50 indirimli olarak uygulanıyor.
OSB’LERDE KURULAMAYACAK TESİSLER ve
TESİSLERDE ARANACAK NİTELİKLER
OSB Uygulama Yönetmeliğinin 101. maddesinde Karma ve İhtisas OSB’lerle Karma OSB’lerde kurulamayacak tesisler belirtiliyor. Buna göre Milas OSB’nin de içinde yer aldığı Karma OSB’lerde kurulamayacak tesisler şöyle sıralanıyor:
“1 – OSB’lerde aşağıdaki tesisler kurulamaz:
b – Karma OSB’ler:
1) Parlayıcı / patlayıcı / yakıcı maddelerin üretildiği, depolandığı ve dolumunun yapıldığı tesisler.
2) Pertokimya tesisleri.
3) Üretiminde kapalı proses, gaz veya sıvı yakıt ve toz kaynaklarından filtre sistemlerini kullanan tesisler hariç, tuğla ve kiremit fabrikaları, kömür yıkama kireç, alçı ve zımpara tesisleri,
4) Klor-alkali tesisleri, sülfürik asit, fosforik asit, hidroklorik asit, klor ve benzeri kimyasal maddeler üreten yerler, azot sanayi ve bu sanayi ile entegre bübre fabrikaları,
5) Zirai mücadele ilaçları için hammadde üretimi yapan tesisler,
6) Asbest, asbest içeren ürünlerin işlenmesi veya dönüştürülmesi yapılan tesisler.
7) Ham deri işleme, padok ve sadece hayvan kesimi yapılan tesisler,
8) Talk, barit, kalsit, antimuan ve benzeri kırma ve öğütme tesisleri.
Burada sayılan tesisler Milas OSB’ye de kurulamayacak.
Yönetmelinğin 101. maddesinin 2. fıkrasında bu tesisler için şöyle deniliyor:
“(2) OSB; karma OSB’lerde, yukarıda sayılan tesisler ile OSB’nin kuruluş protokolü çerçevesinde kurulması planlanan sektörlerini veya mevcut sektör yapısını, tesisin faaliyetinden kaynaklanan çevresel etkilerini, altyapı ve atıksu arıtma tesislerine etkilerini, herhangi bir olumsuzluk anında tetikleyici etkisini, insanların çalışma ve yaşam koşullarına etkisini dikkate alarak kurulmasında sakınca gördüğü diğer tesislerin kurulmasına ilişkin olarak, üniversite ve konu ile ilgili kurumlardan alınacak raporlar çerçevesinde karar verilir”
OSB’DE İNŞAATA BAŞLAMA VE BİTİRME
OSB Yönetmeliğinin 108. maddesinde, tahsis edilen arsa ile ilgili olarak şu koşullar aranıyor:
- a) Tahsis tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde gerçekleştireceği yapıya ait projeleri OSB’ye tasdik ettirerek yapı ruhsatını almayan,
b)Yapı ruhsatı tarihinden itibaren 2 yıl içinde üretime geçmeyen,
- c) Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliğine göre “Çevresel Etki Değerlendirmesine tabi değildir”, “Çevresel Etki Değerlendirmesi Gerekli değildir” veya
ç) Çevresel Etki Değerlendirmesi olumlu” kararları almayan,
katılımcılara yapılan tahsis, yönetim kurulu tarafından iptal edilir”, deniliyor.
Yönetmeliğin 84. maddesinde ise OSB’lerde ruhsat ve izin yetisinin “Yürürlüğe giren imar planına göre arazi kullanımı, yapı ve tesislerin projelendirilmesi, inşası ve kullanımıyla ilgi ruhsat ve izinlerin OSB yönetimi tarafından verileceği ve denetimlerin de yine OSB yönetimi tarafından yapılacağı belirtiliyor.
